界面新聞記者 | 鄒文榕
2024年底，北京市出臺了《關于做好不動產信托財產登記工作的通知（試行）》（下稱：《通知》），據國家金融監督管理總局北京監管局（下稱：北京金融監管局）4月8日消息 ，近日 ，北京市“雙首單”不動產信托財產登記項目正式落地。
兩家拔得頭籌的信托公司分別為國投泰康信托和外貿信托 。
其中，國投泰康信托為一位老人及其自閉癥子女設立不動產信托 ，幫助老人實現 “生前養老照護”與“身后守護子女 ”的目的 。外貿信托為一位中年市民專業化定制不動產信托 ，將物流倉儲設施登記為信托財產，根據其意愿將信托收入的50%定向用于慈善捐贈 ，剩余部分專項用于老人贍養與子女教育。
中國人民銀行《2019年中國城鎮居民家庭資產負債情況調查》顯示 ，我國居民住房資產占家庭總資產比重達59.1%，不動產作為家庭核心資產的地位不言而喻 。
界面新聞記者此前報道 ，不動產信托是指委托人依法將其不動產轉移給信托機構 ，由信托機構按照委托人的意愿以受托人名義進行管理、運用和處分的信托業務 。
作為一種民商事法律工具，登記制度是保障財產隔離、財富規劃和傳承等信托功能實現的核心機制。
過去受限于信托財產登記制度的缺失 ，不動產信托業務長期面臨不動產僅能登記在信托公司名下 ，不能與信托公司自有財產相區分的問題；而通過設立特殊目的載體（SPV）等復雜架構實現不動產信托業務又增加了操作成本，也難以充分發揮信托財產獨立性優勢 。
2024年12月，北京市出臺的試點政策創新性地建立“辦理信托產品預登記—簽訂信托文件—辦理信托財產登記 ”三步流程 ，首次明確“非交易性過戶”規則——不動產權證附記欄直接標注“信托財產 ”及產品名稱 ，明確信托財產獨立性機制，為“不動產裝入信托 ”提供了制度保障 。
從本次落地的“雙首單”具體內容來看 ，據界面新聞記者了解 ，國投泰康信托落地項目為全國首單住宅類不動產信托財產轉移登記，服務對象聚焦特殊需要群體 ，委托人順利實現了自有住宅納入信托財產以保障特殊需求子女的保障需求。
國投泰康信托董事長李櫻指出 ，首單案例驗證了信托制度在養老 、特需領域的三大核心價值：一是利用信托制度，進行風險隔離 ，滿足特定需求；二是通過專業管理 ，保障信托目的實現；三是借助繼受行權人和監察人的機制安排，保障受益人全生命周期權益 。
外貿信托方面 ，外貿信托總經理衛濛濛介紹 ，項目委托人系 “422家庭 ”（四位老人 、夫妻雙獨、兩名子女）的典型縮影 。傳統模式下，家庭不動產分散登記在不同家庭成員名下，一旦父母遭遇意外或失能 ，子女可能面臨“資產查詢難 、管理難 、跨代傳承難 ”的多重障礙。
本次委托人通過“外貿信托-吉量10號”實現了將房產納入信托架構目的；第三方也可通過登記信息一目了然地知曉財產狀態 ，未來即便面臨債務糾紛，信托財產也能依法獨立于各方資產 ，真正實現?“風險隔離 ” 。
談及上述北京“雙首單 ”不動產信托項目的意義 ，功承瀛泰律師事務所律師唐潮向界面新聞記者提到，兩個“首單”最大的價值在于將紙面上的辦理流程變成了可實操的業務流程 ，證明了《通知》的可行性 ，給市場和行業起到了很好的示范作用 。
“同時，首單也在一定程度上解決了不動產信托登記的障礙 ，無疑將會吸引更多有實際需求的客戶 ，扭轉部分大眾對信托僅為“投資產品 ”的錯誤認知。 ”唐潮表示。
另據唐潮介紹，兩個“首單”其實還代表著兩種巨大的需求 。
“由于過往不動產裝入信托存在障礙 ，卻又是大部分家庭的主要財產 。過往不論是關注特殊人群生活質量的特殊需要信托 ，還是關注社會公益的慈善信托，類似信托需求處于被壓抑狀態。特別是特殊需要信托，對于解決特殊人群的監護和照護困境 ，其實存在不可替代的的價值和作用 。”唐潮認為 。
不過 ，清華大學法學院金融與法律研究中心研究員楊祥認為，盡管“雙首單 ”對于行業意義影響巨大 ，若模式未來推廣至全國 ，或將激活萬億級不動產市場，推動信托業從資金受托向財產受托轉型。但對于受托人而言 ，也不能過分樂觀 ，該業務要想批量化、爆發式增長仍然需要時日 。
“最本質的問題在于，在實踐中 ，許多客戶關心的不僅僅是信托有效性的問題 。信托有效性在當下是可以通過股權信托SPV等方式來解決 ，可以曲線救國。不動產置入信托，目前面臨的最大問題還是稅務 ，這是客戶尤為關心的一面 。 ”楊祥看來 ，“稅務部門如何看待此類 ‘非交易過戶’，‘首兩單’不動產信托登記在稅務層面是否享受了一定減稅待遇或者是如何繳稅，相關細節尚不得知 ，一定層面也會抑制委托人設立不動產信托登記的積極性 。”
“試點制度中未考慮遺囑信托以及自然人受托人等問題還有待在實踐中進行完善。更重要的是 ，從‘首單’到形成一種標準且穩定的業務模式，還有很長的路要走 ，如何能在委托人和受托人之間形成平衡 ，達成雙贏，可能才是此類涉及不動產登記的民事信托業務脫離‘面子工程’走得長遠的關鍵問題 。 ”唐潮提到 。
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