上海寧國府邸圖源｜每經記者包晶晶
動態驗資5000萬元才能看房、單套總價2億元起，遠離上海市區 。
綠化掩映中 ，依稀能看見幾個巨大的灰色“盒子” ，被鑿出了大小不一 、間距不等的長方形 。“盒子 ”們看上去相互連接，僅從外觀判斷 ，很難與住宅聯系起來 ，不少參觀過的人都覺得“風格難以接受 ”。
更令人費解的是，它已經建了17年 。
這個名為寧國府邸的近郊項目 ，為何賣出了市中心獨棟別墅的價格？這17年里發生了什么？日前 ，《每日經濟新聞》記者前往長寧區這個神秘項目一探究竟 。
從地價3.28億元到一棟別墅2億元
從上海市中心一路向西，過了古北路之后 ，虹橋路兩側分布著眾多高端住宅。在張愛玲筆下 ，虹橋路是上世紀40年代上海花園磚墻與寂靜莊園的聚集地 。
項目所在的三角形地塊，東靠青溪路，與西郊賓館綠地相鄰；北接可樂路 ，與頂流別墅檀宮相鄰；西南面 ，隔一條名為野奴涇的小河，便與兩大高端別墅區西郊錦園 、西郊田園相望 。
站在檀宮南側的圍墻外 ，便可以看到寧國府邸 ，灰白色石磚的外墻把工地內部遮擋得嚴嚴實實。
圍墻外的施工銘牌寫明了工程類別：民用住宅，建設單位為上海百仕達西郊地產發展有限公司（以下簡稱百仕達） 。
從公示的總平面布置圖來看 ，11棟中空建筑主體首尾相接 ，沿著三角形地塊串成了一條水滴形“項鏈” 。項目內部，一條主干道從可樂東路通向青溪路。
“按風貌別墅模式銷售 ，不是集中搖號開盤。售樓處要驗資5000萬元 ，然后可以提供一房一價表電子版，預計單棟總價2億元起 。 ”置業顧問張小姐（化名）在電話中對每經記者說 。
對于時隔17年才進行銷售 ，是否存在商改住等土地性質方面的“硬傷 ” ，張小姐表示：“是從公開市場拿的住宅用地，沒有任何問題。”
據天眼查，百仕達確實通過掛牌出讓方式 ，以3.28億元購入了長寧區新涇鎮240街坊地塊土地使用權 ，合同簽訂日期為2008年12月4日 。
上海市國有建設用地使用權出讓公告（滬告字2008第015號）顯示，240街坊地塊總面積1.36公頃 ，容積率不大于1.0 ，建筑密度不大于35% 。
同時，公告列明：“土地用途涉及住宅的 ，執行國辦發〔2006〕37號文件。 ”
注：根據國辦發〔2006〕37號文件 ，自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設 ，套型建筑面積90平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所占比重 ，必須達到開發建設總面積的70%以上 。
“拿地時有限制條件，就是70/90面積要求 ，1.0的容積率按照這個標準是造不出來的 。 ”一位知情人士通過電話向每經記者透露 ，“請了普利茲克獎得主大衛·奇普菲爾德操刀設計。根據規劃，有幾套是按照整棟銷售的標準，其余是一棟房子多個不動產權證” 。
開發商的原計劃是 ，小區規模不大 ，通過內部認購就能全部銷售完畢 。據上述人士透露，這個項目沒有銷售壓力 ，重啟是因為2024年底相關部門對這塊地進行了規則調整 ，隨后項目重新開啟。但由于施工周期已長達10年，管道 、電線等都要重新鋪設 。
對于這一點 ，天眼查相關信息也可佐證 。
2024年10月開始 ，百仕達頻繁新增行政許可，涉及長寧區住房保障管理局 、規劃和自然資源局、市場監督局等 ，房屋建設和銷售節奏明顯加快。2025年1月 ，公司獲得“長寧區240街坊更新項目（暫名）的《開工放樣復驗審批（房屋建筑）》的核發 ”。
太難建，還是不賺錢？
“未來開發完成后 ，售價預計為45000元～50000元/平方米（獨棟別墅） 。 ”這是2008年土拍之前 ，市場對于240街坊地塊產品的預測 。
長寧區是上海別墅發展比較早的地區，特別是在浦東開發之前，上海西郊一直是高級住宅的聚集地 ，后期也是外銷別墅的集中地。
但地塊當年成交價僅3.28億元 ，時隔17年，單價已經達到了20萬元/平方米 ，而由于11棟樓的主力戶型為1000～1100平方米 ，總貨值輕松超過20億元 。
問題來了，為何17年前不進行開發？究竟是“容積率≤1 、70/90指標 、建筑密度低于35%”帶來了開發難度 ，還是利潤太低不想開發？
每經記者在工作時間數次撥打百仕達總機 ，亮明身份后經前臺轉接卻始終無人接聽 。
從業26年的項目經理江先生告訴每經記者：“其實難點并不在于拿出建造方案，而是能不能賣掉 ，能不能賺錢。”
他給記者算了一筆賬：“在1.36萬平方米、建筑密度低于35%的情況下 ，建筑投影面積不能超過4760平方米，再加上容積率的限制 ，因此大約是3層樓 。疊加70/90規定 ，要么規劃小面積的聯排別墅，要么建造以90平方米以下戶型為主的多層樓房，但這樣的產品在西郊很難有市場 。 ”
每經記者注意到 ，與寧國府邸一河之隔 ，2005年建成的野奴涇小區，占地面積與該地塊非常類似 ，該小區就以4～5層的住宅樓為主 ，5幢建筑共11個樓棟單元，貝殼找房顯示掛牌均價約6.7萬元/平方米。
而寧國府邸請來的設計師 ，是大衛·奇普菲爾德 ，根據每經記者獲取到的產品宣傳冊，“項目在視覺上構建獨立審美 ，外墻采用質地粗獷的磚石砌筑 ，但最終的立面效果極為精致；立面上深深退進的洞口外包表面光滑的石材 ”
產品宣傳冊截圖
不過，就連銷售人員也認為 ，這樣的設計審美“很小眾” 。不僅如此 ，社交平臺上有不少中介和分銷曬過參觀視頻，總有人留言“風格難以接受 ” 。
產品宣傳冊截圖
有網友評論說：“我超好奇設計師怎樣說服開發商蓋這樣一個玩兒一樣的房子。 ”
即便如此，還是有中介認為它能和21萬元/平方米的翠湖六期“掰手腕” 。
但一位資深市場分析師向每經記者表示：難 。
（文章來源：每日經濟新聞）
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